Схема того, как продать ипотечную квартиру

Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру в ипотеке - 2 схемы

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права.

Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств.

Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа. Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку. Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

Читайте также:  Инструкция о том, как выписаться из квартиры

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант.

Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Продажа квартиры в ипотеке: разбираем схему по инструкцииКак продать ипотечную квартиру в ипотеке - 2 схемы

Для того чтобы понимать особенности продажи квартиры, которая находится в ипотеке, нужно понимать ее порядок. Продажа, как и дарение, завещание, обмен, является сделкой по отчуждению прав собственности на то или иное имущество. В данном случае, квартиры. То есть, право на сделку имеет тот, кто обладает правами собственности на это имущество.

Но ипотечная квартира обладает некоторым обременением – она находится в залоге у банка, выдавшего под нее и на нее кредит. Поэтому, основная проблема, которую придется решить, заключается в том, как уговорить банк принять решение и разрешить продать залоговой имущество.

Заключая договор ипотеки с банком, вы берете на себя обязанность не совершать никаких действий по отчуждению квартиры без разрешения с банковским учреждением.

Этот пункт есть в самом договоре, и соблюдать его нужно строго, потому что это никакая не рекомендация, пожелания, а именно обязанность. В этом и заключается суть обременения. Стать полноправным собственником можно только тогда, когда кредит по ипотеке выплачен полностью.

Решив продать ипотечную квартиру, нужно решать вопрос и с покупателем, потому что для него такая покупка будет сопряжена с некоторым риском. Связан этот риск, прежде всего, с передачей денег.

Поэтому продавцу придется решать задачу с двумя неизвестными — с банком, являющимся залогодержателем, и с покупателем, который несет повышенные риски. А в целом, нет ничего невозможного и продать недвижимость с обременением вполне реально. Было бы желание, и попались бы более сговорчивые сотрудники банка и покупатели.

Алгоритм продажи

Алгоритмов продажи обремененной квартиры может быть несколько, каждый из которых подразумевает то или иное поведение, как сотрудников банковских учреждений, так и покупателей. В первом случае речь будет вестись о продаже квартиры, находящейся в ипотеке, за наличные деньги. Но перед тем как приняться реализовывать задуманный план, необходимо известить о своих намерениях залогодержателя.

Дело в том, что узнав об осуществлении сделки купли-продажи, банк в любой момент может наложить запрет на ее осуществление. Пункт договора ипотеки обязывает ставить в известность залогодержателя о намерениях относительно залога.

Именно на этом основании банк будет настаивать на недопущении продажи квартиры. Даже сам факт того, что действие продавца идут в нарушение действующего соглашения, вызовут массу подозрений не только со стороны залогодержателя, но и со стороны покупателя.

Учтите, что банку важно знать, что происходит – просто досрочное погашение полученного кредита или сделка купли-продажи залогового имущество, в результате которой происходит погашение долга.

При обращении в банк, нужно мотивировать свою просьбу. Обращение нужно оформить письменно, поэтому укажите причину, по которой вам нужно погасить долг перед залогодержателем досрочно.

Это могут быть изменившиеся условия, увольнение, болезнь, при которых стало сложно выполнять свои ежемесячные обязательства по кредиту. Переезд на другое место жительства может быть причиной досрочного погашения кредита.

Важно знать. Вопреки ошибочному мнению о том, что кредитодатель заинтересован в скорейшем возвращении кредита, это не так. Банк заинтересован в том, чтобы договор ипотеки действовал до конца своего срока. Тем самым, он обеспечивает поступление по нему максимальной прибыли. Это при нормальных условиях.

Читайте также:  Можно ли продать долю без согласия собственников?

Поэтому, чтобы получить у него разрешение на досрочную выплату долга, понадобиться предъявить не только веские причины, но и подтвердить их документально.

Как только вопрос с банком решен. Переходите непосредственно к самой продаже квартиры. Для этого, вам нужно найти покупателя квартиры, получить от него задаток, погасить кредит в банке, снять обременение с квартиры и, наконец, заключить договор купли-продажи. Рассмотрим подробнее каждый этап совершения сделки.

Найти покупателя вы сможете либо через подачу объявления о продаже квартиры, либо если воспользуетесь услугами риелторов, специальных агентств. Сложность найти покупателя заключается в том, что не каждый согласиться до заключения соглашения купли-продажи передать вам немалую сумму денег за недвижимость, находящейся в залоге.

Если такой покупатель найден, вам нужно перед самой продажей квартиры выписаться из нее, а также выписать из нее всех остальных лиц, которые прописаны в ней, включая и несовершеннолетних детей.

Договор

После этого оформляете договор о задатке при продаже квартиры. Величина суммы в качестве задатка будет равна оставшемуся долгу перед банком по договору ипотеке. Данный договор оформляется у нотариуса, тем самым он получает больший юридический вес.

С другой стороны, составление такого договора и оформление его у нотариуса носит скорее психологический характер. Расписка в получении денег будет иметь не меньшее юридическое значение. При этом нет необходимости брать свидетелей или оплачивать услуги нотариуса.

Главное в расписке, указать переданную сумму и срок, когда получатель обязуется ее вернуть. И в том, и в другом случае, если что-то со сделкой продажи пойдет не так, и деньги покупателю не вернутся, он будет обращаться в суд, предоставляя либо договор задатка, либо расписку в получении денег.

И тот, и другой документ будут иметь равнозначное значение в суде, несмотря на то, что расписка составлена на простом листе, без всяких штампов, печатей и нотариальных удостоверений.

Однако у договора есть и свои весомые преимущества. Он позволяет официально зарегистрировать намерения обеих сторон. В нем указывается срок, в который продавец намерен продать квартиру, и в который банк обязуется снять с нее обременение.

Это, во-первых, а во-вторых, он позволяет обезопасить деньги покупателя от мошенников. Как это происходит? Составив договор о передаче задатка, покупатель разделяет сумму за квартиру на две части, первую из которых составляет сумма долга, а во вторую входит остаток от всей суммы.

Они кладутся в две разные банковские ячейки, и до заключения договора купли-продажи снять оттуда деньги может только покупатель. Как соглашение о продаже подписано право снятия денег переходит банку и продавцу.

Банк имеет право снять деньги с первой ячейки, где находятся сумма оставшегося долга по ипотеке, а со второй ячейки деньги может снять продавец. Как только договор о задатке составлен, обе стороны обращаются в банк и погашают остаток долга. По результатам погашения долга банк выдает закладную на квартиру и справку о том, что обременение с нее снято.

Документы

Но сама справка не означает, что обременение с квартиры снято. Для этого нужно обратиться в Росреестр, в который нужно подать письменное заявление о том, что долг пред банком погашен. При этом, в Росреестр должен обратиться не только продавец, но и представитель банка. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • справку о погашении задолженности;
  • закладная на квартиру;
  • свидетельство о регистрации права собственности.

По результатам рассмотрения заявления и поданных документов, на обратной стороне свидетельства о регистрации права собственности проставляется отметка про снятие с квартиры обременения. Только теперь можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи, который нужно будет регистрировать в том же Росреестре.

Есть один нюанс, который поможет облегчить весь процесс. Если продажа ипотечной квартиры нужна для того, чтобы купить в том же районе квартиру большей площадью, то можно подать заявление в банк о перекредитовании. Получится, что вы заключите договор ипотеки на новую квартиру, отдавая ему ту квартиру, за которую весь долг еще не выплачен.

Читайте также:  Как оформить дарение квартиры несовершеннолетнему?

Риски

При таком подходе к продаже ипотечной квартиры риски минимальные. Это только в том случае, если все делать без отступлений. Самый большой риск, который может поджидать, это отказ банка от досрочного погашения долга по договору ипотеке. Стоит еще раз отметить, что кредиторы неохотно идут на это.

Поэтому, если банк отказал в досрочном погашении кредита, необходимо искать покупателя, который дал бы согласие на погашение своего вашего кредита перед банком. Если вы из добрых побуждений хотите оформить опекунство над ребенком, пусть вас в этом не остановят бюрократические издержки.

Военная ипотека

Продать квартиру, которая была приобретена по программе военной ипотеки еще сложнее. Если в первом случае имеем дело с одним залогодержателем, то тут их двое. Во-первых придется проводить полный возврат денег Росвоенипотеке, которые уже были уплачены этой организацией за квартиру. Во-вторых, придется снимать залог в пользу Российской Федерации.

И в-третьих, после всего этого придется решать вопрос непосредственно с банков о продаже ипотечной квартиры. То есть, вот ко всем описанным выше действиям нужно проделать дополнительные согласования с Росвоенипотекой.

Это реальная работающая и отработанная схема продажи таких квартир. Покупатель такой квартиры будет обязан положить на счет в банк сумму денег, которая будет равняться сумме оставшегося долга. Банковское учреждение выдаст доверенность, по которой можно будет снять обременение с квартирой, а Росреестр регистрирует этот факт и сам договор купли-продажи.

Важно знать! Те средства, которые были возвращены в Росвоенипотеку, снова поступают на именной счет. А это означает, что военнослужащий снова может оформить новый договор по программе военной ипотеки. То есть, он снова становиться участником программы и может приобрести новое жилье.

Как сообщают те, кто непосредственно стакивался с продажей таких квартир, возникает очень много возни. Настолько много, что проще рассмотреть вопрос о сдаче этой квартиры в поднаем. При этом, очень важно, что бы вопрос поднайма был согласован с банком-кредитором, то есть с залогодержателем.

Дело в том, что по условиям договора ипотеки сотрудники банка имеют право осуществлять периодически проверки состояния заложенного имущества. И если в ходе этих проверок обнаружится использование этого имущества неизвестными кредитодателю лицами, то залогодержатель имеет право потребовать погасить кредит досрочно.

Тут уместнее говорить не о самой покупке, а о смене самого заемщика. Залогодержателем квартиры остается тот же банк, а покупатель будет рассматриваться им в качества нового заемщика. Поэтому, нужно получить разрешение у кредитодателя о смене должника перед ним.

Как только разрешение от банка получения, необходимо приступать к переоформлению договора ипотеки. Переоформление договора происходит при участии трех лиц – продавца, покупателя и сотрудника банка.

Подписываемое соглашение учитывает, что обязанность выплатить весь оставшийся долг по кредиту перейдет покупателю. Он берет на себя и все остальные обязанности по этому договору, в том числе и вопросы, связанные с обременением квартиры.

Учитывая те сложности, с которыми сталкивается покупатель квартир, находящихся в залоге у банка, их стоимость ниже средней цены по рынку недвижимости. Однако не стоит рассчитывать, что ее можно приобрести за бесценок.

В лучшем случае ее цена будет отличаться от среднерыночной стоимости аналогичных квартир на 10 процентов. В некоторых случая такие квартиры продаются по нормальной цене.

Это справедливо для тех регионов, где спрос на жилплощадь растет, а строительство не успевает его удовлетворять. Вам также следует ознакомиться с тем, как оформляется договор купли-продажи квартиры под залог.

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/ipotechnoj.html

Ссылка на основную публикацию